Согласно федеральному закону № 159-ФЗ, у предпринимателей есть право льготного выкупа государственных и муниципальных помещений, арендуемых непрерывно в течение 2 лет. Сейчас только каждый третий предприниматель, столкнувшись со сложностями или нарушениями закона в процессе выкупа помещений на льготной основе, обращается в суд. Начальник отдела информационно-аналитического обеспечения ОПОРЫ РОССИИ Екатерина Реут рассказывает предпринимателям, как защитить свои права.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – закон № 159-ФЗ - прим. ред.) предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства, непрерывно арендующим государственные и муниципальные помещения в течение двух лет, право их льготного выкупа. С даты вступления закона в силу (05.08.2008 г.) до 2009 года выкуп был возможен только по решению уполномоченных органов власти региона или муниципалитета, а с января 2009 года – по заявлению арендатора, соответствующего требованиям Закона №159-ФЗ.

До 1 января 2009 года 79 субъектов РФ своими законами установили предельный размер выкупаемой площади и срок рассрочки. 4 субъекта РФ (Псковская область, Чечня, Тыва, Дагестан) свои законы не приняли и там действуют предельные значения – 1000 кв. м и 3 года, установленные Постановлением Правительства от 18 декабря 2008 г. №961.

В конце весны 2009 года начался активный выкуп. В некоторых муниципальных образованиях местные власти не позволили арендаторам выкупить ни одного помещения (г. Москва, некоторые города Московской, Тверской, Ивановской и др. областей). В иных муниципалитетах, наоборот, оказывают любое содействие в реализации предпринимателями своего права (г. Петропавловск-Камчатский, некоторые города Свердловской, Челябинской, Тамбовской и др. областей).

По данным Министерства экономического развития РФ по состоянию на 28 декабря 2009 года заключенных договоров купли-продажи по стране оказалось крайне мало – всего 5965. Поданных заявлений от предпринимателей о выкупе арендуемых помещений – 6976. Вместе с тем, по оценкам ОПОРЫ РОССИИ, в настоящий момент не менее 1 миллиона предпринимателей являются потенциальными покупателями имущества региональной и муниципальной собственности в порядке, предусмотренном Законом №159-ФЗ.

Главной причиной такой неактивности предприниматели называют недостаток финансов (согласно исследованию ОПОРЫ РОССИИ, проведенному в ноябре 2009 года в интересах Министерства экономического развития России). Это, прежде всего, завышенная стоимость рыночной оценки имущества, отсутствие денег у предприятий, отказ банков в выдаче кредитов, маленький срок рассрочки выплаты.

В августе 2008 года достигнута договоренность ОПОРЫ РОССИИ и Генеральной прокуратуры о регулярных проверках исполнения в регионах Закона №159-ФЗ. В процессе мониторинга ОПОРОЙ РОССИИ выявлено 36 регионов РФ (из 83), где наблюдались нарушения Закона №159-ФЗ, прокуратурой нарушения подтверждены в 18 регионах. В целях проверки исполнения Закона №159-ФЗ ОПОРА РОССИИ ежеквартально направляла в Минэкономразвития РФ и Генеральную прокуратуру РФ обобщенную практику нарушений и все обращения, поступившие в ОПОРУ РОССИИ. Итогом стали многочисленные представления и протесты региональных органов прокуратуры на нарушения Закона №159-ФЗ. Вмешательство прокуроров с целью устранения нарушений закона потребовалось в Алтайском, Забайкальском, Хабаровском краях, Ивановской, Курганской, Омской, Оренбургской, Пензенской, Ростовской, Рязанской, Смоленской, Ульяновской областях, Ростовской областях и других регионах.

Практику исполнения властями Закона №159-ФЗ на публичных мероприятиях регулярно освещает Президент ОПОРЫ РОССИИ Сергей Борисов с предложениями по улучшению механизмов реализации закона и внесению изменений в закон. К примеру, на заседаниях Правительственной комиссии по развитию малого и среднего предпринимательства, где С. Борисов является сопредседателем, заявлена позиция Организации. Результатом стало поручение Правкомиссии о мониторинге 159-ФЗ в регионах. 5 августа 2009 г. Президент России Дмитрий Медведев поручил МВД, Генпрокуратуре тщательно проверить в регионах исполнение Закона №159-ФЗ.

Приведу основные проблемы в реализации Закона №159-ФЗ. Это, в первую очередь, отказ регистрирующих органов в регистрации договоров купли-продажи, потому что ранее не зарегистрированы договоры аренды. Невозможность выкупа частей помещений, потому что нет кадастровых номеров на части помещений. Невозможность выкупить помещения из Перечней имущества для поддержки МСП (Федеральный закон «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ позволяет региональным и местным администрациям государственные и муниципальные помещения, арендуемые субъектами МСП, включать в Перечень имущества для поддержки МСП. И после эти помещения не могут быть проданы арендаторам – прим. автора) более того, в некоторых городах в Перечни включены все помещения, арендуемые МСП). Практика начисления НДС «сверху» стоимости выкупаемого малым предприятием регионального или муниципального имущества, что является незаконным, так как рыночная стоимость имущества уже содержит НДС.

Почти половина опрошенных в рамках указанного исследования ОПОРЫ РОССИИ считает, что начисление НДС «сверху» стоимости выкупаемого имущества в их регионе практикуется. Еще одной проблемой является зависимость требуемого Законом №159-ФЗ срока аренды (2 года) от даты вступления закона в силу, а не от даты подачи заявки на выкуп, что не позволяет многим предпринимателям воспользоваться выкупом. Также Закон №159-ФЗ не распространяется на федеральное имущество, помещения ГУПов и МУПов, военные объекты. Здесь позиция ОПОРЫ РОССИИ такова: если помещения указанных организаций арендуют МСП, то уже очевидно, что они используются не по целевому назначению и не в публичных целях, что по законодательству означает необходимость изъятия данных помещений у ГУПов (МУПов). Данной точки зрения придерживается ФАС России.

Также проблемой в выкупе стали повсеместная передача в 2008 году городскими администрациями в отдельных регионах на баланс ГУПов (МУПов) значительного количества муниципальных помещений (например, в г. Туле, некоторых городах Московской, Тверской, Ивановской областях, Камчатского и Красноярского краев). «Точечно» по регионам наблюдается такая передача и сейчас. Распространена во всех регионах проблема «зависимой» независимой оценки выкупаемых объектов недвижимости, когда уполномоченные органы рыночную стоимость «рекомендуют», а оценщики «подгоняют» отчет рыночной оценки под нужную сумму. Сложный вопрос неравномерной рассрочки цены имущества и практика первоначального взноса: в отдельных муниципалитетах платежи распределяются не равными частями и без учета кризиса (например, в первый год 50% от стоимости имущества, или первоначальный взнос 30% от стоимости имущества). В Иванове в договоры купли-продажи муниципального имущества включен пункт о первоначальном взносе -15%, в некоторых городах Ивановской области – 50%, Орехово-Зуево - 25%, Красноярск - 20%, Ростов-на-Дону – 20%, Кемерово – 15%.

Уровень информированности предпринимателей о различных аспектах исполнения Закона №159-ФЗ также оставляет желать лучшего. Согласно указанному исследованию ОПОРЫ РОССИИ каждый третий предприниматель из опрошенных, столкнувшийся с нарушением закона, обратился в суд с жалобой. Это говорит о большом недоверии и чувстве незащищенности граждан России. Отсутствие персональной ответственности чиновников за нарушения Закона №159-ФЗ (и законодательства в целом) является главным двигателем нарушений прав человека. Все приведенные выше вопросы требуют решения, в том числе внесения изменений в Закон №159-ФЗ, проведение регулярных проверок правоохранительными органами исполнения Закона №159-ФЗ, вмешательства общественных и депутатских структур в процесс ущемления прав граждан и т.д.

С целью решить проблемы в реализации закона ОПОРА РОССИИ регулярно взаимодействует с Комитетом по собственности Государственной Думы, Правительством РФ, Минэкономразвития РФ, Генеральной прокуратурой РФ, ФАС РФ, Партией «Единая Россия», региональными администрациями. Например, в июле 2009 года совместными усилиями на законодательном уровне из Закона №159-ФЗ исключен «критерий добросовестности» и сокращен необходимый для выкупа непрерывный срок аренды с трех до двух лет. Готовятся поправки в части продления срока действия Закона №159-ФЗ.

Есть вероятность, что в этом году покупатели государственного и муниципального имущества будут освобождены, наконец, от уплаты НДС. Комитет по бюджету и налогам Государственной Думы РФ в настоящий момент разработал соответствующий законопроект о внесении изменений в Налоговый кодекс РФ. Тем более, что согласно данным указанного исследования ОПОРЫ РОССИИ этого ждут половина опрошенных предпринимателей. Данные изменения Закона №159-ФЗ прекратит негативную практику начисления НДС «сверху» рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Оценивая перспективы реализации малой приватизации в 2010 г., есть надежда в том, что уже предпринятые и едва начавшие работать, а также планируемые действия федеральной власти по оптимизации и упрощению процесса реализации субъектами малого и среднего предпринимательства прав на льготный выкуп помещений значительно увеличат класс собственников в России.

Источник "Опора-Кредит"